مذكرة فى دعوى الإخلاء

بسم الله الرحمن الرحيم
مأمورية دكرنس الكلية
دائرة المدني المستأنف
مذكرة
ضد

في الاستئناف رقم ... لسنة 2007 مدني مستأنف دكرنس جلسة .. / .. / 2007

1ـ موضوع دعوانا سبق وأن تم إيضاحه مما سبق وان قدم منا ومن صحيفة الدعوى والاستئناف فنرجو التفضل بالرجوع إليهم منعا من التكرار .
ومع تمسكنا بما سبق وأن أبديناه بصحيفة الاستئناف فإننا سوف نتناول في هذه المذكرة بعض الأمور التي ينبغي إيضاحها لتكون واضحة أمامنا أثناء مناقشتنا لدعوانا .
فبداية ولوضع الأمور في نصابها الصحيح فهناك أمر هام يجب إيضاحه للوقوف على حقيقته ومدلوله وهو حقيقة طلبات المدعى أمام محكمة أول درجة أمام المحكمة الكلية وطلباته أمام المحكمة الجزئية بعد القضاء بعدم اختصاص المحكمة الكلية وإحالة الدعوى إلى المحكمة الجزئية .
فبالرجوع إلى صحيفة دعوى المدعى أمام المحكمة الكلية أمام أول درجة نجدها تتمثل في طلب الإخلاء استنادا إلى التأخر في سداد القيمة الإيجارية ..وهى الطلبات التي كانت معروضة على المحكمة الكلية والتي رأت أنها من اختصاص المحكمة الجزئية وبناء عليه قضت بعدم الاختصاص والإحالة إلى المحكمة الجزئية .إلا أنه بعد الإحالة إلى المحكمة الجزئية وبعد تداول الدعوى أمامها قام المدعى بتعديل طلباته من الإخلاء للتأخر في سداد الأجرة إلى الطرد للغصب لإنتهاء العلاقة الإيجارية بالإضافة إلى المطالبة بالأجرة ..مما يتضح معه أن الطلبات أمام المحكمة الكلية مغايرة تماما للطلبات أمام المحكمة الجزئية بعد قيام المدعى بتعديل طلباته ..
ولنا هنا وقفة وأمر يجب إيضاحه وهو مدى حجية حكم المحكمة الكلية بعدم الإختصاص والإحالة إلى المحكمة الجزئية ..فإنه من المعروف قانونا ولا خلاف عليه أن الحكم بعدم الإختصاص والإحالة إلى المحكمة المختصة متى أصبح نهائيا فهو ملزم للمحكمة المحال عليها الدعوى فيما قضى به من اختصاصها بنظر الدعوى حيث له ما للأحكام من حجية والتي يجب احترامها وعدم مخالفتها ..
إلا أن تلك القاعدة ليست على إطلاقها حيث أنه وان كان حكم الإحالة ملزم للمحكمة المحال إليها إلا أن هذا الإلزام محدود بالأسباب التي بنى عليها حكم عدم الإختصاص والإحالة فإذا رأت أنها غير مختصة بسبب أخر قضت بعدم إختصاصها وبإحالة الدعوى إلى المحكمة المختصة ..كما أن حكم عدم الإختصاص والإحالة يجب لإعمال حجيته طبقا لنص المادة ( 101 ) من قانون المرافعات اتحاد الخصوم والموضوع والسبب حيث جرى نص المادة على أنه ( ... ولكن لا تكون لتلك الأحكام هذه الحجية إلا في نزاع قام بين الخصوم أنفسهم دون أن تتغير صفاتهم وتتعلق بذات الحق محلا وسببا ) ..مما مفاده أنه إذا تم تغيير الطلبات في الدعوى وأسبابها أمام المحكمة المحال إليها الدعوى بعد القضاء بعدم الإختصاص والإحالة فإن حكم عدم الإختصاص والإحالة يصبح لا حجية له أمام المحكمة المحال إليها الدعوى لتخلف شروط إعمال تلك الحجية وهى اتحاد الخصوم والموضوع والسبب ويكون لها مرة أخرى أن تقضى هي بعدم الإختصاص والإحالة إلى المحكمة المختصة .. وذلك كما لو أن المدعى قد أقام دعواه أمام المحكمة الكلية بطلب قيمته ثلاثة ألاف جنيه فقضت المحكمة الكلية بعدم الإختصاص والإحالة إلى المحكمة الجزئية وبعد ذلك قام المدعى بتعديل طلباته أمام المحكمة الجزئية إلى المطالبة بخمسة عشر ألف جنيه فإن المحكمة الجزئية لا تكون ملزمة هنا بحكم عدم الإختصاص والإحالة ولا يكون له ثمة حجية عليها لتخلف شرط اتحاد الموضوع ولها أن تقضى هي مرة أخرى بعدم الإختصاص والإحالة .. وهذا هو ما استقر عليه الفقه والقضاء في العديد من أحكامه ..
2ـ فإنه طبقا لما سبق إيضاحه وبتطبيق ذلك على وقائع دعوانا ولما كانت طلبات المدعى أمام المحكمة الكلية بأول درجة هي الإخلاء استنادا إلى التأخر في سداد القيمة الإيجارية أما طلباته بعد قيامه بتعديلها أمام المحكمة الجزئية بأول درجة وبعد القضاء بعدم الإختصاص والإحالة فهي الطرد للغصب لإنتهاء العلاقة الإيجارية بالإضافة إلى المطالبة بالأجرة .. أي أنه قد تم تغيير موضوع وسبب الدعوى مما يترتب عليه أن حكم عدم الإختصاص والإحالة أصبح غير ذي حجية أمام المحكمة الجزئية لتخلف شروط إعمال حجية الأحكام .. مما كان يتعين معه على المحكمة الجزئية أن تبحث من تلقاء نفسها مدى إختصاصها نوعيا بنظر الدعوى وخاصة أنها بعد تعديل الطلبات أصبحت غير مختصة نوعيا بنظر الدعوى .. ولما كانت مسألة الإختصاص النوعي من النظام العام فإنه كان يتعين على المحكمة الجزئية أن تقضى به من تلقاء نفسها ..
أما عن قيمة دعوانا والتي تتمثل في الطرد لإنتهاء مدة عقد الإيجار فهي في حقيقتها دعوى طرد للغصب حيث أنه على فرض إنتهاء عقد الإيجار بإنتهاء مدته فإن وضع يد المستأجر على العين المؤجرة يصبح بلا سند ويعد غاصبا للعين .. وتأييدا لذلك فقد قضت محكمة النقض بأن دعوى الطرد للغصب . تعلقها بأصل الحق . الغرض منها حماية الحق في استعمال الشئ واستغلاله باسترداده من واضع اليد عليه بغير حق سواء كان وضع يده ابتداء بغير سند أو بسبب قانوني ثم زال السبب واستمر واضعا يده عليه .( الطعن رقم 2114 لسنة 74 ق جلسة 22/5/2005 ) ..
وأن دعوى الطرد للغصب تعد من الدعاوى الغير محددة القيمة مما يجعل الإختصاص بنظرها ينعقد للمحكمة الكلية وليس للمحكمة الجزئية وتأييدا لذلك فقد قضت محكمة النقض بأن من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الدعوى بطلب الطرد للغصب والتسليم تكون غير مقدرة القيمة وتختص بنظرها المحكمة الابتدائية وفقا للمادة 41 من قانون المرافعات ( الطعن رقم 407 لسنة 55 ق جلسة19/12/1990 ـ المنشور بكتاب المرافعات للمستشار مجدي هرجة بالجزء الأول ص 377 ) مما يتعين معه القضاء بإلغاء حكم محكمة أول درجة والقضاء مجددا بعدم الإختصاص والإحالة للمحكمة الكلية ..
وأنه علاوة على ما سبق ولما كان المدعى عليه ( المستأنف ) قد وجه دعوى فرعية أمام المحكمة الجزئية وبعد القضاء بعدم الإختصاص والإحالة والتي تتمثل في طلب استمرار العلاقة الإيجارية المحررة بين الطالب والمعلن إليه عن المحل موضوع الدعوى لمدة خمسة عشر عاما بموجب عقد الإتفاق المحرر بينهما .. فإنه بالرجوع إلى قواعد تقدير قيمة الدعوى نجد أن المادة ( 37/8 ) من قانون المرافعات قد نصت على أنه ( ... إذا كانت الدعوى متعلقة بإمتداد العقد كان التقدير بإعتبار المقابل النقدي للمدة التي قام النزاع على امتداد العقد إليها ) .. وبتطبيق ذلك على وقائع دعوانا نجد أن المقابل النقدي للمدة التي قام النزاع على امتداد العقد إليها تزيد عن عشرة ألاف جنيه بكثير مما يجعل الإختصاص بنظر ذلك الطلب ينعقد للمحكمة الكلية وخاصة أن ذلك الطلب لم يكن معروضا على المحكمة قبل القضاء بعدم الإختصاص والإحالة مما كان يتعين معه على المحكمة الجزئية أن تقضى بعدم الإختصاص قيميا بنظر الدعوى والإحالة إلى المحكمة الكلية لنظر الدعوى أمامها أو على الأقل الطلب العارض وذلك عملا بنص المادة ( 46 ) من قانون المرافعات والتي تقضى بأنه(لا تختص محكمة المواد الجزئية بالحكم في الطب العارض أو الطلب المرتبط بالطلب الأصلي إذا كان بحسب قيمته أو نوعه لا يدخل في اختصاصها ..
وإذا عرض عليها طلب من هذا القبيل جاز لها أن تحكم في الطلب الأصلي وحده إذا لم يترتب على ذلك ضرر بسير العدالة وإلا وجب عليها أن تحكم من تلقاء نفسها بإحالة الدعوى الأصلية والطلب العارض أو المرتبط بحالتها إلى المحكمة الإبتدائية المختصة ويكون حكم الإحالة غير قابل للطعن )
3ـ أما عن طلب إلزام المدعى عليه ( المستأنف ) بأداء الأجرة الثابتة بعقد الإيجار فإن السبيل للمطالبة بالأجرة وهى مبلغ من النقود معين المقدار وحال الأداء وثابت بالكتابة هو سلوك طريق أمر الأداء وليس إجراءات الدعوى العادية وذلك عملا بنص المادة ( 201 ) من قانون المرافعات والتي نصت على أنه ( استثناء من القواعد العامة في رفع الدعوى ابتداء تتبع الأحكام الواردة في المواد التالية إذا كان حق الدائن ثابتا بالكتابة وحال الأداء وكان كل ما يطالب به دينا من النقود ..)..
أما وأن المدعى عليه ( المستأنف ضده ) قد سلك طريق الدعوى العادية على الرغم من أن إتباع طريق أوامر الأداء عند توافر شروطه إلزامي فإنه يكون قد خالف القانون مما كان يتعين معه على محكمة أول درجة القضاء بعدم قبول هذا الطلب لرفعه بغير الطريق المقرر قانونا وهو أمر الأداء ..
4ـ أما عن ما جاء بحكم محكمة أول درجة من تفسيرها لمدلول عقد الإتفاق المؤرخ20/12/ 1998 فإنه إضافة إلى ما جاء بصحيفة الإستئناف ردا على ذلك .. فلنا هنا وقفه وسؤال يفرض نفسه وهو ما الواجب قانونا على طرفي عقد الإيجار المحدد المدة إذا رغب طرفيه في مد عقد الإيجار لمدة أو لمدد أكثر مماثلة ؟ .. فإن الإجابة على ذلك والتي لا خلاف عليها هي أن يتم الإتفاق في ذات العقد أو في عقد لاحق على مد عقد الإيجار لمدة أو لمدد أكثر مماثلة .. وهذا هو ما حدث بالضبط وتم إفراغه في عقد الإتفاق .. والذي تضمن فحواه رغبة طرفيه في مد مدة العقد لفترتين مماثلتين للمدة الأولى ليصبح إجمالي مدة الإيجار خمسة عشر عاما .. وخاصة أن لفظ يجدد فيها كل خمس سنوات معناه مد العمل بذات العقد من تلقاء نفسه دون كتابة عقد جديد أو موافقة طرفيه على ذلك ..
وهناك سؤال أخر يطرح نفسه وهو هل بإنتهاء المدة المحددة بعقد الإيجار يجوز لطرفيه الإتفاق على تجديده أو مد العمل به حتى ولو لم يكن هناك أتفاق سابق على ذلك ؟ .. والإجابة على ذلك والتي لا خلاف عليها أيضا هي جواز ذلك الإتفاق .. وإذا كان ذلك جائزا دون كتابة أي أتفاق مسبق فما هو الهدف من كتابة عقد الإتـفاق إذا ؟ سوى أن إرادة المتعاقدين اتجهت فعلا لإحداث ذلك الأثر وهو مد العمل بعقد الإيجار لفترتين متماثلتين ليكون إجمالي مدة الإيجار هي خمسة عشر عاما ..
فإنه بعد تلك التساؤلات لا أدرى كيف انتهت محكمة أول درجة إلى أن مدلول عقد الإتفاق هو أن عقد الإيجار لا يتم تجديده إلا بعد تحرير عقد إيجار جديد كل خمس سنوات خلال الفترة الإجمالية .. وإلا ما قيمة عقد الإتفاق إذا كان ذلك يستلزم كتابة عقد جديد وموافقة جديدة وهى أمور لا تستلزم الموافقة عليها مسبقا ..
وحتى ولو ذهبنا كما ذهبت محكمة أول درجة إلى أن مفاد عقد الإتفاق هو اتفاق الطرفين على تحرير عقد إيجار جديد كل خمس سنوات طوال المدة الإجمالية للعقد .. فهذا معناه أيضا إلزام المستأنف ضده بتحرير عقد إيجار جديد للمستأنف حيث أن ذلك هو ما ألتزم به في عقد الإتفاق وهو ما يؤدى بالتالي أيضا إلى ثبوت العلاقة الإيجارية وامتدادها لمدة خمسة عشر عاما .. حيث أنه كان يجب على محكمة أول درجة أن تقضى بذلك عملا بنص المادة ( 199 ) من القانون المدني والتي تنص على أن ( ينفذ الإلتزام جبرا على المدين ) وعملا أيضا بنص المادة ( 210 ) من القانون المدني والتي تنص على أنه ( في الإلتزام بعمل يقوم حكم القاضي مقام التنفيذ إذا سمحت بهذا طبيعة الإلتزام ) ..
فإنه عملا بما سبق إيضاحه يثبت أن عقد الإتفاق مد مدة العلاقة الإيجارية إلى خمسة عشر عاما سواء تم مد العلاقة الإيجارية بموجب عقد الإتفاق دون تحرير عقد إيجار جديد أو بكتابة عقد إيجار جديد بناء على هذا الإتفاق الملزم لطرفيه وإلا حل حكم القاضي محل كتابة العقد الجديد في حالة امتناع أحد طرفيه عن تنفيذ ما تم الإتفاق عليه ..
5ـ نصت المادة ( 147/1 ) من القانون المدني على ( أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقض ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين , أو للأسباب التي يقرها القانون ) .. مما مفاده أن عقد الإيجار المحرر بين المستأنف والمستأنف ضده هو مدته خمس سنوات ولا يجوز تجديده ولا مد مدة سريانه إلا باتفاق الطرفين وهذا هو ما تم الإتفاق عليه بالفعل بموجب عقد الإتفاق اللاحق لعقد الإيجار والذي هو بمثابة تعديل له وخاصة في مدة العلاقة الإيجارية بتجديدها لفترتين مماثلتين أو على الأقل إلزام الطرفين بتحرير عقد جديد والتوقيع عليه كل خمس سنوات طوال خمسة عشر عاما وإلا ما هو التعديل الذي طرأ على عقد الإيجار بموجب عقد الاتفاق ؟
وحتى لو ذهبنا جدلا بان عقد الإتفاق قد شابه غموض أو أبهام فانه يجب البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين دون الوقوف عند المعنى الحرفي للألفاظ وذلك عملا بنص المادة (150/2) من القانون المدني بل وانه في حالة الشك فانه يفسر في مصلحة المدين وذلك عملا بنص المادة ( 151 ) من القانون المدني
لـــــــــذلك
نصمم على الطلبات الواردة بصحيفة الإستئناف وتلك المذكرة ..