مذكرة فى دعوى الإخلاء للتكرار

بسم الله الرحمن الرحيم
مأمورية دكرنس الكلية
دائرة المساكن
مذكرة
بأقوال السيد / ....... مدعى عليه ومدعى
ضد
السيد / ........ مدعى ومدعى عليه
في الدعوى رقم ... لسنة 2006 مساكن كلى دكرنس جلسة 15 / 2 / 2007

1 ـ أقام المدعى في الدعوى الأصلية دعواه طالبا فيها القضاء بإخلاء المدعى عليه من عين التداعي على سند من القول بأنه قد تكرر تأخره في سداد القيمة الإيجارية المستحقة عليه عن الفترة من1/6/2005 وحتى رفع الدعوى . كما أقام المدعى عليه دعوى فرعية طالبا فيها القضاء له ببراءة ذمته من الأجرة القانونية عن المدة موضوع الدعوى وحتى قبل تاريخ رفع الدعوى نتيجة لإجراء المقاصة القضائية . مما يتعين معه مناقشة كلا من الدعوى الأصلية وكذلك الدعوى الفرعية
فأما عن الدعوى الفرعية فهي مقبولة شكلا حيث تم إثبات الطلبات بها بمحضر الجلسة وتم إعلانها وفقا للقانون وذلك عملا بالمادة ( 123 ) من قانون المرافعات . كما أنها مقبولة موضوعا أيضا عملا بنص المادة 125 من قانون المرافعات والتي تنص على أن ( للمدعى عليه أن يقدم من الطلبات العارضة 1ـ طلب المقاصة القضائية000 2 ـ أي طلب يترتب علي إجابته ألا يحكم للمدعى بطلباته
3 ـ أي طلب يكون متصلا بالدعوى الأصلية اتصالا لا يقبل التجزئة... ) .
أما عن طلبات المدعى في الدعوى الفرعية فإن الثابت من مستنداتنا أن عين التداعي قد بدأ في إنشائها قبل 5 نوفمبر عام 1961 مما يستفاد معه أن القانون الذي يحكم الأجرة لعين التداعي هو القانون رقم 168 لسنة 1961 وقد نص في مادته الأولى بإضافة مادة جديدة إلى القانون رقم 121 لسنة 1947 هي المادة 5 مكررا(5) والتي تقضى بأن ( تخفض بنسبة 20% الأجور الحالية للأماكن التي أنشأت بعد العمل بالقانون 55 لسنة 1958 000 وإذا كان المكان المؤجر لم يكن قد سبق تأجيره يكون التخفيض بالنسبة المتقدمة على أساس أجرة المثل عند العمل بأحكام هذا القانون ) .
كما نصت أيضا المادة الأولى من القانون رقم 7 لسنة 1965 بأن ( تخفض بنسبة 20% الأجور الحالية للأماكن الخاضعة لأحكام المرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 والقانونين رقمي 55 لسنة 1958 ورقم 168 لسنة 1961 )
وأنه طبقا لما سبق إيضاحه ولما كان إيجار المثل هو 44و1 جنيه كما هو ثابت من مستنداتنا وخاصة الكشف الرسمي الصادر من الضرائب العقارية والذي هو بمثابة أجرة الأساس أو المثل حيث قضت محكمة النقض بأن الشهادة الصادرة من مصلحة الضرائب العقارية . اعتبارها دليلا على الأجرة القانونية حتى يثبت العكس ( الطعنان رقمي 6354,6096 لسنة 62 ق جلسة 2/12/1999 والمنشوران بمجلة المحاماة بالعدد الأول ص 123 ) .
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
وبتخفيض تلك القيمة 20% طبقا للقانون 168 لسنة 1961 تصبح 152و1 جنيه ثم بتخفيضها مرة أخرى بواقع 20% طبقا للقانون رقم 7 لسنة 1965 تصبح 922و جنيه .
ولما كان المدعى عليه ( المدعى في الدعوى الفرعية ) يقوم بسداد الإيجار بواقع 65 جنيه شهريا منذ بدأ العلاقة الإيجارية بتاريخ 21 / 10 / 1988 وحتى 31 / 5 / 2005 طبقا لإقرار المدعى في الدعوى الأصلية بصحيفة الدعوى أي لمدة 199 شهر وهذا بخلاف ما تم سداده بموجب إنذار العرض المؤرخ 27 / 1 / 2007 والمقدم منا بالدعوى فيكون إجمالي ما تم سداده وقبل رفع الدعوى وبخلاف إنذار العرض الأخير هو مبلغ 199 × 65 = 12935 جنيه في حين أن الأجرة القانونية عن تلك الفترة هي 922و × 199 = 5و183 أي أن الإيجار المسددة بالزيادة عن الأجرة القانونية هو مبلغ وقدره 12935 – 5و183 = 5و1275 جنيه وحتى وقت رفع الدعوى مما يؤكد أن ذمة المدعى عليه ( المدعى في الدعوى الفرعية ) بريئة من ثمة إيجار وحتى وقت رفع الدعوى بل أن المدعى في الدعوى الأصلية هو المدين للمدعى عليه في الدعوى الأصلية وليس دائنا له بثمة إيجار نتيجة عمل مقاصة بين ما هو مستحق في ذمة المدعى في الدعوى الأصلية وما هو مستحق من إيجار عن المدة اللاحقة موضوع التداعي عملا بنص المادتين رقمي 362,365 من القانون المدني ونتيجة لتقاضيه مبالغ تجاوز الأجرة القانونية والتي هي من النظام العام ولا يجوز الاتفاق على مخالفتها وأن أي أتفاق على مخالفتها باطل بطلانا مطلقا وتقضى به المحكمة من تلقاء نفسها .
وتأييدا لذلك فقد قضت محكمة النقض بأن قواعد تحديد الأجرة الواردة في قوانين الإيجارات الخاصة . قواعد أمرة عدم جواز الاتفاق على مخالفتها بما يجاوز الأجرة التي حددتها ( الطعن رقم 2479 لسنة 68 ق جلسة29/11/1999ـ المنشور بمجلة المحاماة بالعدد الأول لعام2001ص122) .
كما قضت أيضا محكمة النقض بأن تمسك الطاعنة ببراءة ذمتها من دين الأجرة عن المدة المطالب بها لسدادها مبالغ بالزيادة عنا هو مستحق عليها قبل رفع دعوى الإخلاء للتكرار وطلبها إجراء مقاصة قضائية بين ما سددته والأجرة المطالب بها . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء لتكرار التأخير في سداد الأجرة رغم ثبوت سداد الطاعنة الأجرة بالزيادة قبل رفع الدعوى . خطأ ومخالفة للثابت بالأوراق ( الطعن رقم 27 لسنة 70 ق جلسة 29 / 11 /2000 والمنشور بمجلة المحاماة بالعدد الثاني لعام 2002 ص 189 ) .
فمما سبق يتضح أن الدعوى الفرعية تتفق وصحيح القانون ولها أصلها الثابت بالأوراق مما يجب معه القضاء بالطلبات الواردة بصحيفة الدعوى الفرعية .
2 ـ أما عن دعوى الإخلاء للتكرار فإن الثابت طبقا لما أوضحناه في البند السابق أن المدعى عليه في الدعوى الأصلية غير مدين بثمة إيجارات وحتى تاريخ رفع الدعوى بل أنه هو الدائن وأن القيمة الإيجارية تعتبر مسددة ولعدة سنوات مستقبلا وسوف يتضح ذلك من إجراء المقاصة طبقا للقانون .
وهذا علاوة على أن الدعوى السابقة لا تصلح لتوافر حالة التكرار لبطلان تكليف الوفاء الخاص بها حيث أن الأجرة المطالب بها في ذلك التكليف هي الأجرة المدونة بعقد الإيجار والتي تجاوز الأجرة القانونية كما سبق وأن أوضحناه أو على الأقل متنازعا فيها . حيث أنه في دعوى التكرار يجب على المحكمة التي تنظر دعوى التكرار بحث مدى صحة تكليف الوفاء في الدعوى السابقة والذي هو شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء وتأييدا لذلك فقد قضت محكمة النقض بأن دعوى الإخلاء للتكرار
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
في التأخير في سداد الأجرة . وجوب تحقيق المحكمة من سبق استعمال المستأجر حقه في توقى الإخلاء بالسداد بعد رفع الدعوى الموضوعية السابقة وبحث مبررات التأخير في الدعوى المعروضة . مؤداه . للمحكمة بحث شروط الإخلاء فيها سواء صحة التكليف بالوفاء أو وجود أجرة غير متنازع في مقدارها م18 ق 136 لسنة 1981 ( الطعن رقم 479 لسنة 70 ق جلسة26/12/2001 ـ والطعن رقم 1161 لسنة 67 ق جلسة 22 / 2 / 1998 ـ المنشوران بمجلة المحاماة بالعدد الثاني لعام 2002 ص 190) .
3 ـ وحتى ولو فرضنا جدلا بأن المدعى عليه في الدعوى الأصلية قد تأخر في سداد القيمة الإيجارية فإنه لا يجوز القضاء بإخلائه حيث أنه استعمل حقا مشروعا له وهو التمسك بالأجرة القانونية المتعلقة بالنظام العام وكذلك بحقه القانوني في إجراء المقاصة القضائية . وتأييدا لذلك فقد قضت محكمة النقض الإخلاء لإخلال المستأجر بأحد التزاماته الناشئة عن عقد الإيجار . شرطه . أن يكون الإخلال راجعا إلى تقصيره . وليس استعمالا لحق مشروع أو إلى تقصير المؤجر في التزاماته المتقابلة ( الطعن رقم 2077 لسنة 70 ق جلسة 22 / 10 / 2001 ـ المنشور بمجلة المحاماة العدد الثالث لعام 2003 ص 167 ) .
4 ـ وعلاوة على ما سبق وحتى ولو فرضنا جدلا وهو ما لا نسلم به من أن الدعوى السابقة تتوافر بها حالة التكرار لصحة تكليف الوفاء بها وأن الأجرة المطالب بها في دعوانا والمدونة بالعقد هي الأجرة القانونية فإنه يشترط للقضاء بالإخلاء أيضا ألا تكون هناك مبررات للإمتناع أو التأخير في سداد الأجرة وذلك عملا بنص المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 والتي تنص في فقرتها الأخيرة على أنه( إذا تكرر إمتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال ) وتأييدا لذلك فقد قضت محكمة النقض تكرار تأخر المستأجر في الوفاء بالأجرة الموجب للإخلاء . المقصود به . ثبوت مرده على عدم الوفاء بها في مواعيده المرة تلو الأخرى . جواز تفاديه الحكم بالإخلاء إذا قدم عذرا مقبولا حال بينه وبين أدائها ( الطعن رقم 2128 لسنة 65 ق جلسة 25 / 2 / 2001 ـ الطعن رقم 1819 لسنة 69 ق جلسة 10 / 7 / 2000 ـ الطعن رقم 73 لسنة 69 ق جلسة 21 / 1 / 2000 ـ المنشورون بمجلة المحاماة بالعدد الثاني لعام 2002 ص 190) .
فإنه طبقا لما سبق ولما كان المدعى عليه في الدعوى الأصلية يتمسك بحقه القانوني أو على الأقل ما يعتبره كذلك من وجهة نظره وإيحاء المؤجر له بأنه سوف يحل هذا النزاع وديا وأنه يرجىء مسألة دفع الإيجار لحين انتهاء الاتفاق على الأجرة التي سوف يتم دفعها فإن هذا بمثابة مبرر يؤكد حسن نية المستأجر وإنه وقع في شراك المؤجر .
5 ـ أنه ولما كان المدعى عليه في الدعوى الأصلية قد أقام الدعوى رقم145لسنة 2007 مساكن كلى دكرنس ضد المدعى في الدعوى الأصلية ( والمقدم صورتها ضمن حافظة مستنداتنا ) طالبا فيها القضاء له ببطلان عقد الإيجار موضوع دعوانا فيما تضمنه من الاتفاق على أجرة شهرية تجاور الأجرة القانونية . ولما كان هذا العقد هو ما يستند إليه المدعى في دعواه وخاصة ما تضمنه من أجرة قانونية وأن الفصل في دعوانا سوف يتوقف على الفصل في الدعوى المقامة من المدعى عليه
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
والمنوه عنها فإننا نلتمس من باب الاحتياط وقف دعوانا لحين الفصل في الدعوى رقم 145 لسنة 2007 مساكن كلى دكرنس وذلك عملا بنص المادة 129 من قانون المرافعات .
6 ـ وحتى ولو ذهبنا جدلا بأن الأجرة المطالب بها هي الأجرة القانونية وأن دعوى الإخلاء للتكرار مقامه على سند صحيح من القانون فإنه لكي يقضى بالإخلاء يجب أن يمتنع المستأجر عن السداد وحتى انعقاد الخصومة وهى لا تنعقد إلا بإعادة الإعلان ولما كانت دعوانا قد تأجلت لإعادة الإعلان وقام المدعى عليه في خلال تلك الفترة بسداد الأجرة المطالب بها وقبل الجلسة المؤجلة لها الدعوى وذلك كما هو ثابت من إنذار العرض المقدم منا بحافظة مستنداتنا بجلسة 1 / 2 / 2007 مما يتعين معه القضاء برفض الدعوى لعدم تحقق شرط الامتناع عن السداد وحتى انعقاد الخصومة . وتأييدا لذلك فقد قضت محكمة النقض بأن عرض الطاعنة الأجرة المستحقة على المطعون ضده وإيداعها قبل انعقاد الخصومة في الدعوى بإعادة الإعلان . أثره . عدم قيام حالة التكرار في التأخير في الوفاء بالأجرة . قضاء الحكم المطعون فيه بفسخ عقد الإيجار . خطأ ( الطعن رقم 2418 لسنة 68 ق جلسة 22 / 2 / 2000 ـ مجلة المحاماة العدد الأول لعام 2001 ص 152 ) .
7 ـ أنه ولما كانت دعوانا قد تضمنت ضمن الدفوع والدفاع العديد من الخلافات القانونية كما سبق وأن أوضحناه فانه يتعين على المحكمة أن تفصل في تلك المسائل القانونية الأولية ثم إتاحة الفرصة للمستأنف ضده لجلسة تالية حتى تتمكن من القضاء في الدعوى بعد ذلك أما وأن تقضى في تلك الخلافات القانونية وفى طلب الإخلاء بحكم واحد فهذا مخالف للقانون وتأييدا لذلك فقد قضت محكمة النقض في العديد من أحكامها بأنه إذا كان الخلاف بين المؤجر والمستأجر حول مسألة قانونية فانه يتعين على المحكمة أن تقول كلمتها في ذلك باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء تمهيدا لحسم الخلاف القائم ثم إتاحة الفرصة للمستأجر بتحديد جلسة تالية حتى يستقيم قضائها بالإخلاء ( طعن رقم 287 لسنة 45 ق جلسة 3 / 2 / 1979 س 3 ص 461 ـ طعن رقم 553 لسنة 52 ق جلسة 22 / 2 / 1984 س 35 ص 267ـ طعن رقم 2218 لسنة 53 ق جلسة 20/2/1985 ـ طعن رقم 1068 لسنة 53 ق جلسة 19 / 6 / 1986 ) .
فأنه طبقا لما سبق إيضاحه يتعين على المحكمة أن تقول كلمتها أولا في مسألة حقيقة الأجرة القانونية ومسألة إجراء المقاصة ومدى حق المستأجر في التمسك بها ومدى اعتبار هذا مبررا للتأخير في سداد الأجرة ومدى اعتبار السداد قبل انعقاد الخصومة مانعا من الإخلاء .
لــــــــــذلك
نلتمس من عدالة المحكمة : ـ
القضاء أصليا : ـ في الدعوى الفرعية بالطلبات وفى الدعوى الأصلية بالرفض .
واحتياطيا : ـ ندب خبير في الدعوى لبحث كافة عناصرها .
وأكثر احتياطا : ـ وقف الدعوى تعليقيا لحين الفصل في الدعوى رقم 145 لسنة 2007 مساكن كلى دكرنس .
وكيل
المدعى عليه في الدعوى الأصلية
والمدعى في الدعوى الفرعية